Аренда или покупка здания или нежилого помещения
В крупных российских городах, и, особенно, в столице существует острый дефицит недвижимости, пригодной под размещение ресторана. Поиск помещения, нередко, может занять полгода и больше. Покупка помещения, в целом, предпочтительнее аренды, хотя и более затратна.
При покупке помещения необходимо зарегистрировать право собственности на него, в случае аренды – договор аренды. Регистрация прав занимает порядка 1 месяца. При этом на сбор необходимых документов может уйти не меньше, а то и больше времени.
При аренде помещения собственник очень часто склонен заключать договор на 11 месяцев. Его интерес понятен – во-первых, такой договор не нужно регистрировать в установленном законом порядке, а во-вторых, через год он может расторгнуть договор или существенно повысить арендную ставку. За это время ресторан вряд ли окупится, не говоря уж об извлечении прибыли. Очень редкий случай, когда заведение успевает окупиться в течение года. Поэтому, нужно стремиться к заключению длительного договора аренды – хотя бы лет на пять.
Прежде, чем заключать договор аренды или покупать помещение необходимо, чтобы документы собственника проанализировал юрист, специализирующийся на коммерческой недвижимости. Ведь помещение может иметь различные обременения, неузаконенные перепланировки и реконструкции и другие проблемы, которые могут служить препятствием для государственной регистрации.
Стоимость услуг по регистрации договоров аренды, прав собственности и внесение изменений в записи ЕГРП – от 150 долл. Размеры госпошлин зависят от площади занимаемых помещений и, в среднем, составляют 2-3 тысячи рублей.
Перечень документов, необходимый для государственной регистрации договора аренды нежилого помещения (для юридического лица):
Документ об оплате регистрации;
Заявление о государственной регистрации прав;
Нотариально удостоверенная доверенность на представителя (руководитель представляет паспорт, копию протокола о назначении или выписку из протокола);
Документ о государственной регистрации юридического лица (нотариальная копия);
Документ о присвоении ИНН (нотариальная копия);
Свидетельство о регистрации изменений в учредительных документах (нотариальные копии);
Устав и учредительный договор с изменениями и дополнениями (нотариальная копия);
Выписка из реестра юридических лиц об отсутствии изменений в учредительных документах (оригинал);
Решения (выписки из решений) полномочных органов управления организаций о назначении руководителей, подписавших договор (для юридических лиц, если договор подписывается руководителем) (копия, заверенная организацией);
Выписка из паспорта БТИ по ф. 1а, сроком давности не более 1 года (копия, заверенная БТИ или подлинник);
Экспликация (копия, заверенная БТИ или подлинник);
Поэтажный план (копия, заверенная БТИ или подлинник);
Подлинники договоров в количестве, равном числу участников договора;
Копия договора аренды (заверенная нотариально или всеми участниками договора);
Документ, подтверждающий, что право собственности на объект зарегистрировано (нотариальная копия).
